Como declarar os Fundos Imobiliários no Imposto de Renda?

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Série Como Declarar Investimentos no Imposto de Renda | Fundos Imobiliários (FII)

Este artigo apresenta um resumo sobre a tributação dos FII (Fundos de Investimento Imobiliário). As cotas desses fundos são negociadas em bolsa da mesma forma que as ações, mas têm regras próprias no que diz respeito à tributação.

Tributação

A tributação dos FII lembra a de ações, mas com algumas diferenças. Resumindo:

  • Os Ganhos de Capital (Lucros) na venda de cotas de FII são tributados à alíquota de 20%
  • Não entram na isenção de Imposto de Renda para venda de cotas de até R$ 20 mil por mês
  • O Imposto de Renda deve ser calculado pelo investidor com base no lucro das vendas realizadas no mês anterior e pagas por DARF até o último dia do mês seguinte
  • Os custos de corretagem e emolumentos podem ser descontados do cálculo do lucro/prejuízo
  • Prejuízos realizados num mês podem ser compensados com ganhos em meses subseqüentes para efeito de Imposto de Renda
  • Em cada operação de venda é retido um imposto no valor de 0,005% (o famoso “dedo-duro”), mas que pode ser compensado com lucros futuros
  • Os Rendimentos (Proventos) de FII com cotas negociadas exclusivamente em bolsa e com mais de 50 cotistas, para investidores Pessoa Física com menos de 10% do total de cotas são isentos de IR, como os dividendos das ações
  • Os Day-Trades (operações de quantidades iniciadas e encerradas no mesmo dia e na mesma corretora) são contabilizados da mesma forma que as operações comuns, não havendo separação como nas ações. Nesse caso, o Imposto de Renda Retido na Fonte (o “dedo-duro”) é de 1% do lucro

Em relação à apuração de lucro, é a mesma coisa das ações: quando um investidor faz uma compra, deve ser calculado o preço médio (incluindo os custos!) de aquisição por cota. Se o investidor já tinha investimento naquele FII, deve ser calculado o novo preço médio ponderado por cota. Nas vendas, compara-se o preço médio de compra com o preço médio da venda para determinar o lucro/prejuízo realizado. O Imposto de Renda só é devido quando as cotas são vendidas com lucro. Valem também as mesmas observações que fiz nas ações em relação à necessidade de organização e da utilização de um bom controle de carteira e cálculo de impostos.

Declaração anual de Ações no Imposto de Renda

No caso dos FII, o administrador do fundo deve enviar um Informe de Rendimentos com as informações sobre os rendimentos (proventos) pagos ao longo do ano. Com base nisso, nos seus controles de compra e venda de cotas dos FII e no histórico de apuração de lucros e recolhimento de impostos, veja como fazer a declaração:

I. Como declarar os Rendimentos dos FII?

Os rendimentos de FII negociados exclusivamente em bolsa e que têm mais de 50 cotistas, para pessoas físicas que detêm menos de 10% do total de cotas são isentos de Imposto de Renda. No programa IRPF 2012:

  1. Entre na opção Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
    IRPF - Rendimentos Isentos e Não Tributáveis
  2. Clique no botão à direita de 15. Outros
  3. Clique no botão Novo
    IRPF - Rendimentos Isentos - Quadro Auxiliar - FII
  4. Complete o campo Especificação com as informações do Informe de Rendimentos, além do nome e CNPJ do administrador do fundo (assim como na declaração de fundos de investimentos, não é necessário declarar cada fundo imobiliário individualmente, apenas o total por administrador)
  5. Clique em OK
  6. Se necessário, repita o procedimento para incluir os Rendimentos de outros FII

II. Como declarar os Ganhos com as vendas de cotas de FII?

De maneira semelhante às ações, é necessário calcular o lucro com essas vendas e recolher o Imposto de Renda devido até o último dia do mês seguinte. Todas essas informações devem ser inseridas na Declaração Anual, mês a mês, semelhante às ações, mas em seção própria. Também é nessa área que são declarados os prejuízos realizados para posterior compensação. Lembre-se também que os day-trades são computados separadamente. No programa IRPF 2012:

  1. Entre na opção Operações Fundos Invest. Imob. do grupo Renda Variável
    IRPF - Menu - Renda Variável - Operações Fundos Invest. Imob.
  2. Insira o valor do lucro (ou prejuízo) realizado com as vendas de FII nos meses em que houve vendas
    IRPF 2012 - Renda Variável - Fundos de Investimento Imobiliário (FII)
  3. Especificamente no mês de JAN, insira na coluna Resultado negativo até o mês anterior eventual prejuízo a compensar que esteja acumulado na sua declaração de 2010. Caso não tenha, pule para o próximo passo
  4. Na coluna Imposto pago, digite os valores recolhidos por DARF mês a mês
  5. Em seguida, é necessário lançar também o valor do “dedo-duro” já pago. Para isso, entre na opção Imposto Pago/Retido
    IRPF - Imposto Pago/Retido
  6. Preencha o campo 03. Imposto sobre a renda na fonte (Lei nº 11.033/2004) com a soma dos valores do “dedo-duro” recolhido nos meses em que as vendas de Ações foram menores que R$ 20 mil. Essa valor pode ser encontrado nas notas de corretagem e é recolhido à alíquota de 0,005% sobre o valor bruto das vendas
    IRPF 2012 - Imposto Pago/Retido - IRRF "dedo-duro" nas Ações

 

III. Como declarar o Saldo investido em FII?

O valor que deve ser declarado na seção de Bens e Direitos corresponde ao resultado da multiplicação do preço médio de compra pela quantidade de cotas possuídas em 31/12/2012. Note que não deve ser lançado o valor das cotas atualizado, como mostra o extrato de Dezembro. No programa IRPF 2012:

  1. Entre na opção Bens e Direitos
    IRPF - Bens e Direitos
  2. Procure entre as opções existentes se existe alguma linha com a discriminação “Cotas do Fundo de Investimento Imobiliário (FII) XYZ, CNPJ 99.999.999/0001-99. Corretoras: AAA e BBB. Quantidade: 999?. Caso já exista essa linha, selecione essa linha, clique no botão Editar e pule para o passo 5 abaixo. Caso não exista, clique no botão Novo
    IRPF 2012 - Bens e Direitos - Detalhes do FII
  3. No campo Código, escolha 73 – Fundo de Investimento Imobiliário
  4. No campo Discriminação, digite uma descrição contendo o tipo (Cotas de Fundo Imobiliário – FII), o nome e o CNPJ do Fundo. Inclua também uma referência à corretora e a quantidade atualizada de Cotas
  5. No campo Situação em 31/12/2011, digite o valor resultado da multiplicação do preço médio de aquisição pela quantidade de cotas
  6. Clique em OK
  7. Se necessário, repita o procedimento dos passos 2 a 6 para incluir o investimento em outros FII
    IRPF 2012 - Bens e Direitos - FII

 

Você tem mais algum investimento? Veja o guia passo a passo para declarar outros investimentos no seu Imposto de Renda!

Ulisses Nehmi é editor do Blog do Investidor e profissional da área de investimentos.

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57 COMMENTS

  1. Prezados em 2015 tive um exemplo, uma pessoa vendeu um imovel e recebeu de adiantamento em outubro de 2015 de 117.000,00 que ja esta aplicada na caixa e aparece no extrato de 31.12.2015, tenho que recolher imposto disso e a segunda parte que receberá agora em 2016, tudo isso é tributado? poderiam me responder

  2. Olá, estou com dúvida sobre fundo imobiliário com posse a longo prazo.
    Vamos lá, ao possuir um fundo a três anos tenho que fazer o registro de perdas e ganhos durante esse período e informar na hora da venda ou só informar os valores referente ao ano da venda?

  3. Parabéns pelo seu blog! Uma dúvida que ficou quanto ao prejuízo com FIIs. Supondo que realizei uma operação day-trade com fiis e tive prejuízo. Eu posso abater no próximo mês do lucro de uma operação normal de fii? Obrigado

  4. Tenho dúvida sobre venda de direito de subscrição de FII.
    Seria o mesmo procedimento?
    No caso de pequeno investidor, vender com lucro de algumas dezenas de reais valeria a pena?

  5. No texto que explica a forma pela qual devemos declarar em Bens e Dieitos nossas posições em Fundos Imobiliários, verifica-se a necessidade de incluirmos o nome e o CNPJ da(s) corretoras que intervieram na(s) operação (ões) de compra das cotas, informação que não consta nem das notas de corretagens, nem dos comprovantes dos rendimentos recebidos. Por outro lado, quando baixei no programa DIRF 2020, a declaração pré-preenchida verifiquei que 3 dos recebimentos recebidos estão incluídos no quadro Rendimentos Tributados Exclusivamente na Fonte (ouros), mencionando o CNPJ do fundo (e não o da Fonte Pagadora) como pede o quadro mencionado (ou outros rendimentos recebidos não foram incluídos na pré–preenchida (talvez em razão de a informação não ter chegado tempestivamente à preparação da pré-preenchida pela Receita). Ressalte-se ainda que os comprovantes não são unânimes sobre o quadro onde o rendimento deve ser informado. maioria deles indica que os rendimentos deve ser colocados no quadro Isentos e não Tributáveis (outros). É importante que tanto a Receita Federal tome conhecimento do que aqui se contém, bem como os Comprovantes que são-nos encaminhados pelas entidades que constituíram os fundos (por exemplo o BTG Pactual, o BRL Trust. o Rio Bravo, o Votorantim Asset (BV Asset), etc.
    Se for deixado exclusivamente aos cotista (muitos deles iniciantes na modalidade de aplicação) a situação vai ficar caótica.